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宁波市市本级2014年第一季度土地出让分析报告
字体:[ ] 日期:2014/4/23 9:20:42 浏览次数:7790 次 来源:宁波市招标投标协会

    根据市国土资源交易登记中心土地出让信息,现对宁波市市本级(海曙区、江东区、江北圈内、东钱湖、高新区、东部新城)2014年第一季度土地出让情况分析报告如下。

一、基本情况

    2014年第一季度,市本级挂牌出让土地共计13宗,土地总面积36.72万平方米。其中成交11宗,出让面积共计29.68万平方米,成交金总额14.62亿元;孝闻街地块、东钱湖02-4中部地块2幅地块因故挂牌中止。(具体成交地块见附表1)。

    1、从出让用途来看。住宅类地块2宗,土地面积4.48万平方米;商服类地块8宗,土地面积23.54万平方米;工业类地块1宗,土地面积1.66万平方米。

    2、从地块区域来看。成交的11宗地中,海曙区4宗,土地面积3.01万平方米;高新区5宗,土地面积20.85万平方米;东钱湖2宗,土地面积5.82万平方米。江东区、江北圈内、东部新城没有推出土地。

二、主要特点及成因分析

(一)主要特点

从第一季度市本级土地出让成交总体情况与去年同期情况相比,总体来说,2014年第一季度市本级土地交易市场总体呈现“不温不火”态势,可谓今年的小阳春不暖,开门红不火。一是地块出让成交数和成交量均不大。出让成交宗数较去年同期的25宗下降了56%,出让面积较去年同期的46.12万平方米下降了35.6%。二是出让金总额明显下滑。出让成交总金额较去年同期的42.79亿元下降65.8%。三是成交的土地单价(地面地价)不高。地块成交单价仅为4925元/平米,较去年同期的9277元/平米同比下降46.9%。

分出让用途来看,主要有以下几个特点:

一是住宅用地成交虽宗数持平、但成交面积、总金额、单价均降幅明显。今年第一季度住宅出让成交宗地数较去年同期的2宗持平,出让面积较去年同期的16.51万平方米下降了72.9%,出让成交金额较去年同期的29.44亿元下降了82%。成交单价较去年同期的17830元/平米下降了33.5%。

二是商服用地成交宗数、面积有一定幅度上升,但成交总金额和单价呈现降幅。今年第一季度商业用地出让成交宗地数较去年同期的6宗增长了33.3%,出让面积较去年同期的10.58万平方米增长了122.5%,出让成交金额较去年同期的11.51亿元下降了20.8%成交单价较去年同期的10870元/平米下降了64.4%。

三是工业用地成交宗地数、面积、金额较去年大幅度下降。今年工业用地成交宗地数较去年同期的17宗下降了94.1%,出让面积较去年同期的19.03万平方米下降了91.3%,成交金额较去年同期的1.84亿元下降了89.1%。成交单价较去年同期的970元/平米增长了24.7%。

(二)成因分析

1、据分析,造成总体成交数量、面积、金额下降的原因主要有四点。

一是国家持续性的宏观调控,尤其是对商品房严格限购限价等措施已对房地产市场作用逐步显现,老百姓对住宅等购买需求不高,持观望态度,二级市场交易热度不大,市本级住宅用地出让受到一定影响。

二是随美联储调整QE政策,全球美元流动性吃紧,部分房产投资热钱撤出;同时,国内钱荒和央行的不放水造成银行存贷失衡,贷款政策所有调整,房地产企业的融资难度加大,拿地成本逐渐增加,土地出让市场买方积极性不高。

三是全国“两会”中央对今年的房地产及土地供应政策并过多讨论,今后政策尚未有明确信息,各方对今后房产、地产的预测各异,均谨小慎微,土地交易激情不足。

四是受“春节”假期以及年初等因素影响,各区政府对今年土地市场判断不一,在年初推出土地较少,土地出让一级市场供给部分不足。

2、据分析,造成成交单价大幅下降的原因主要有三点。

一是市本级土地出让价格是以楼面地价为测算依据,折算到地面单价需乘以容积率,而今年第一季度出让地块容积率均不高。以今年一季度成交的一宗住宅用地为例,东钱湖19-1D-1#城镇住宅地块容积率仅为1.01,而经测算去年同期成交的住宅用地平均容积率在2.5-3.0左右,所以平均容积率不高是造成今年第一季度土地成交单价不高的重要原因。

二是市本级不同区域土地等级、出让基准价的不同,将直接影响最终成交的土地出让单价。同样以东钱湖19-1D-1#城镇住宅地块为例,该宗地土地等级为六级,住宅类基准地价约为中心区土地等级三级的一半。所以成交区域不同是造成今年第一季度土地成交单价不高的另一重要原因。

三是受上述大环境的影响,房地产企业竞价积极性不高;同时,土地出让审批权下放后,各区加大了招商引资力度,意向一宗,消化一宗,定向性趋强,也存在相互挤压现象。与去年相比,今年一季度的土地交易多为一轮竞价,底价成交,成交单价没有上扬幅度

3据分析,商业用地成交量上升原因主要有两点。

一是国家对商品房市场严控,加上国家“城镇化”战略的推动,使得部分房地产企业股本越来越多的投向商业用地市场。

二是地方政府加大了招商引资力度,推出的商业用地较多,政策驱动力推动商业用地成交比上升。但此有潜在的阶段性过剩风险。

4、据分析,工业用地大幅下降的原因主要有两点。

一是市本级区域可供出让的工业用地越来越少,全市工业产业圈逐步朝宁波中心城区外围扩展。

二是随着国家对环保行业越来越重视,退二进三等政策使得工业的运作成本越来越大,企业拿地预期成本将会上升。

三、预测分析

    1、土地市场将逐步升温。随着全国“两会”闭幕,相关政策逐步明朗。“新型城镇化”概念抛出,日后城镇化和新农村建设协调推进将逐步深入,这会为开发商尤其是中小开发商将带来新的机遇。宁波作为二线发达城市,新型城镇化与城乡一体化力度会逐步加大,市本级土地市场,特别是区与区临接区域的土地市场会趋于活跃。住宅、商业用地将持续推出。另据利用处消息,4月份宁波市市本级土地供应计划18宗,约51.72万平方米,主要以商服用地为主,将加大对土地交易一级市场的供应,成交境况将所有好转。(具体见附表2)

    2、市本级工业用地仍将少量供应。随着国家对环境保护越发重视,宁波五水共治工程推进,以及中心城市发展,市本级工业用地比例也会逐步下降

    以上分析仅供参考。

 

表一、二.doc

 
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